上海的写字楼商务区如何分层？
数据来源：万仕行在库 3,666 栋写字楼与产业园 / 43,492 套在租房源
直接回答可引用
行业研究机构按板块划分上海写字楼市场，分为核心中央商务区、核心次级商务区与非核心商务区三层。2025 年第四季度三层空置率为 18.2%、23.2%、27.5%，平均租金 6.9、4.9、3.8 元/㎡/天。板块清单见下表。
关键事实
- 核心中央商务区：南京西路、淮海中路、陆家嘴
- 核心次级商务区：老黄浦、南黄浦、虹桥、北站、北外滩、竹园、徐家汇
- 非核心商务区：东外滩、长风、大虹桥、徐汇滨江、莘庄、真如、五角场、前世博、前滩、后滩、花木等
- 三层空置率（2025Q4）：18.2% / 23.2% / 27.5%
- 三层平均租金（2025Q4）：6.9 / 4.9 / 3.8 元/㎡/天
- 同一行政区可横跨两层：静安区同时包含南京西路与次级板块，行政区的均价不能替代板块判断
对照表层级
| 层级 | 包含板块 | 空置率 | 平均租金（元/㎡/天） |
|---|---|---|---|
| 核心中央商务区 | 南京西路、淮海中路、陆家嘴 | 18.2% | 6.9 |
| 核心次级商务区 | 老黄浦、南黄浦、虹桥、北站、北外滩、竹园、徐家汇 | 23.2% | 4.9 |
| 非核心商务区 | 东外滩、长风、大虹桥、徐汇滨江、莘庄、真如、五角场、前世博、前滩、后滩、花木 | 27.5% | 3.8 |
本表说明口径与做法，表中数字不取自在库统计。
行业参照第三方口径
口径说明
| 要点 | 说明 |
|---|---|
| 按板块不按行政区 | 三层按商务区（板块）划分，不按行政区。同一个静安区横跨核心与次级，用行政区对不上这套坐标。 |
| 数据来源 | 第一太平戴维斯研究部，2025 年第四季度 |
| 与本库的关系 | 本库按行政区的统计给出各区单位面积报价水平，板块数据用于判断该价格在市场中所处的层级 |
两种坐标不能互换：用行政区均价去推算某个板块的价格，误差可能超过 40%。
适合谁 · 要留意
适用于
- 在核心区与非核心区之间做取舍的企业
- 发现同一行政区内部报价差异很大、需要解释的企业
- 需要在租金与通勤之间寻找平衡点、正在评估新兴板块的企业
需要注意
- 非核心商务区空置率最高，议价空间最大，但配套设施成熟度差异也最大
- 新兴板块的新增供应集中，交付时间与招商进度可能同时推迟
- 板块边界在业内并不完全统一，跨机构引用同一板块名可能指不同范围
- 上述租金与空置率为甲级写字楼口径，不适用于产业园与乙级楼宇
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数据口径
统计来自在库 3,666 栋上海写字楼与产业园、43,492 套在租单元。租金为业主报价，非成交价；物业管理费为楼宇公开报价。样本量小于 30 的行政区不做单独结论。
凡标注「第三方口径」的数据，均来自公开市场研究报告，并注明机构与报告期。两套数据不可互相换算 —— 差异来源如下表：
| 数据来源 | 样本范围 | 价格口径 | 适用场景 |
|---|---|---|---|
| 万仕行在库数据 | 上海 3,666 栋写字楼与产业园、43,492 套在租单元 | 业主报价区间中点，含甲乙级与产业园 | 可核到单个单元的具体报价，样本量可复核 |
| 五大行研究部 | 仅甲级写字楼全市存量 | 有效租金，扣除免租期与装修补贴 | 可判断市场整体租金水平，不含产业园与乙级楼 |
行业惯例类内容（免租期、押付方式、消防流程）标注为惯例或现行规定，不声称来自本库实测。涉及合同与合规的部分不构成法律意见。