写字楼的甲级、乙级是如何划分的？
数据来源：万仕行在库 3,666 栋写字楼与产业园 / 43,492 套在租房源
直接回答可引用
《商务楼宇等级划分要求》（GB/T 39069-2020）将商务楼宇分为超甲级、甲级、乙级，按区位交通、业权状态、硬件设施、运营服务四维评定，建筑面积门槛分别为 5 万、3 万、1.5 万 ㎡。多数自称「甲级」的楼宇未按此标准评定。
关键事实
- 适用范围：地上办公建筑面积不小于 15,000 ㎡、竣工一年以上并投入使用的商务楼宇
- 三级划分：超甲级、甲级、乙级；四个维度：区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务
- 建筑面积门槛：超甲级 ≥ 50,000 ㎡，甲级 ≥ 30,000 ㎡，乙级 ≥ 15,000 ㎡
- 办公室净高：超甲级 ≥ 2.8 米，甲级 ≥ 2.7 米，乙级 ≥ 2.6 米
- 业权要求：超甲级须单一业权且业主持有 100%；甲级宜单一业权或最大业主 ≥ 50%
- 等级不决定租金：乙级楼宇可能因区位优于甲级楼宇而报价更高
对照表等级
| 等级 | 超甲级 | 甲级 | 乙级 |
|---|---|---|---|
| 地上办公建筑面积 | ≥ 50,000 ㎡ | ≥ 30,000 ㎡ | ≥ 15,000 ㎡ |
| 每部电梯服务面积 | ≤ 4,000 ㎡ | ≤ 4,500 ㎡ | ≤ 5,000 ㎡ |
| 大堂净高 | ≥ 8 米 | ≥ 7 米 | ≥ 6 米 |
| 办公室净高 | ≥ 2.8 米 | ≥ 2.7 米 | ≥ 2.6 米 |
| 空调新风量 | ≥ 50 m³/h·人 | ≥ 40 m³/h·人 | ≥ 30 m³/h·人 |
| 办公区电源 | ≥ 100 W/㎡ | ≥ 80 W/㎡ | ≥ 80 W/㎡ |
| 业权要求 | 单一业权且持有 100% | 宜单一业权或最大业主 ≥ 50% | — |
| 入驻率 | ≥ 60% | ≥ 50% | ≥ 50% |
| 室内 PM2.5 年均 | ≤ 35 μg/m³ | ≤ 35 μg/m³ | — |
本表说明口径与做法，表中数字不取自在库统计。
行业参照第三方口径
另一套常用口径：仲量联行的办公楼分级指标
| 指标 | 超甲级 | 甲级 | 乙级 |
|---|---|---|---|
| 标准层面积 | ≥ 2,000 ㎡ | ≥ 1,500 ㎡ | ≥ 1,200 ㎡ |
| 整层得房率 | ≥ 65% | ≥ 65% | ≥ 60% |
| 单元内净高 | ≥ 2.8 米 | ≥ 2.7 米 | ≥ 2.5 米 |
| 架空地板 | 有 | 有 | 无 |
| 空调系统 | 智能风机盘管或 VAV + PM2.5 过滤 | 风机盘管或 VAV + PM2.5 过滤 | 中央风机盘管 |
| 物业管理 | 国际背景服务商 | 有经验的服务商 | 无特殊要求 |
仲量联行口径多了「标准层面积」与「得房率」两项，这两项直接决定实际可用空间，比大堂净高更影响日常使用。
适合谁 · 要留意
适用于
- 收到「甲级写字楼」表述、需要核实其依据的企业
- 需要在两个等级之间判断价差是否合理的企业
- 正在编制租赁需求文件、需要写入硬件门槛的企业
需要注意
- 「甲级」在市场上常被用作营销表述，与国标评定结果可能不一致
- 层高与净高是两个概念：结构层高扣除楼板、架空地板、吊顶与消防管线后才是净高
- 净高与空调形式是入驻后最难改造的两项，应在考察阶段实测
- 等级标准不覆盖租金与空置率，选址仍须结合商务区层级判断
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数据口径
统计来自在库 3,666 栋上海写字楼与产业园、43,492 套在租单元。租金为业主报价，非成交价；物业管理费为楼宇公开报价。样本量小于 30 的行政区不做单独结论。
凡标注「第三方口径」的数据，均来自公开市场研究报告，并注明机构与报告期。两套数据不可互相换算 —— 差异来源如下表：
| 数据来源 | 样本范围 | 价格口径 | 适用场景 |
|---|---|---|---|
| 万仕行在库数据 | 上海 3,666 栋写字楼与产业园、43,492 套在租单元 | 业主报价区间中点，含甲乙级与产业园 | 可核到单个单元的具体报价，样本量可复核 |
| 五大行研究部 | 仅甲级写字楼全市存量 | 有效租金，扣除免租期与装修补贴 | 可判断市场整体租金水平，不含产业园与乙级楼 |
行业惯例类内容（免租期、押付方式、消防流程）标注为惯例或现行规定，不声称来自本库实测。涉及合同与合规的部分不构成法律意见。