办公室租赁流程
Office Leasing Process
从需求确认到入驻，共六步。
- 需求确认
- 需求研判
- 项目考察
- 意向锁定
- 合同签订
- 装修入驻
参考周期按资料齐全、双方响应及时估算。装修可与谈判并行，起算点不同，总周期并不等于六步相加。
六步Six Steps
参考周期按资料齐全、双方响应及时估算。
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需求确认
约 3–5 天需完成事项确定四项：实际用工人数、年度租金预算上限、可接受的通勤半径、期望入驻时间。人数按十二个月后的编制计算，不按当前在册人数。
注意事项人数按当前在册数报，一年后即需扩租；预算只算租金，未计物业费、空调加时费与押金占用；「随时可入驻」的口头承诺未落到交付标准。
阶段成果一份可执行的需求清单：人数、面积区间、预算、区域与时间。
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需求研判
约 3–7 天需完成事项审阅候选楼盘，确认面积定义（建筑面积或使用面积）、得房率，以及该单元最小可分割面积。确认该房源是业主直租还是转租。
注意事项同一栋楼的报价随楼层、朝向、租期与免租期变动，单一数字不足以横向比较；标称面积若为建筑面积，实际可使用面积通常为七至八成。
阶段成果三个面积与预算相符的候选，含可租单元编号与报价区间。
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项目考察
约 1–2 周需完成事项现场实测净层高，清点电梯数量与分区，确认空调形式与新风量，了解同层已入驻企业的类型与营业时间。
注意事项净层高与结构层高是两个数，吊顶后的可用高度以净层高为准；电梯配比按在册人数而非面积核算；物业费所含项目须逐项确认（空调、公共能耗、清洁、安保）。
阶段成果现场实测数据记录，以及可租单元的最终清单。
现场记录
带看时实测六项- 01净层高（吊顶后的可用高度）
- 02电梯数量与分区
- 03空调形式与新风量
- 04物业费所含项目
- 05采光面朝向与遮挡
- 06同层已入驻企业类型
六项都要落成数字，写进候选楼盘的对比表；口头描述在决策时无法横向比较。
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意向锁定
约 1–2 周需完成事项确认租期、免租期起算日、交付标准、押金与付款节奏。需要装修的，明确装修期是否计入免租期。
注意事项免租期通常自交付日起算，而非签约日；消防报批与装修审批的时间应计入装修期；意向金的退还条件须书面写明，口头约定在争议时无法主张。
阶段成果意向书，以及免租期与交付标准的书面商务条件。
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合同签订
约 1–2 周需完成事项逐条审阅合同，重点确认计租面积、租金递增方式、押金退还条件、提前退租与转租条款、违约责任，以及能否用于注册地址。
注意事项面积以实测还是图纸为准须写明；提前退租的违约金计算方式与装修投入的处置（复原或折价）常被忽略；租金递增的基数是首年租金还是上一年租金，须明确。
阶段成果签署完成的租赁合同与付款计划。
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装修入驻
约 4–8 周需完成事项确定装修承接方，办理物业装修手续与消防报批，安排家具与弱电进场，组织竣工验收并完成移交。
注意事项消防报批须在施工前完成，报审不通过会整体顺延；家具交期通常 30–45 天，须与施工排期对齐；验收记录与隐蔽工程影像应一并留存。
阶段成果验收合格的空间，具备入驻条件。
通用排期Standard Schedule
以启动周为原点的相对排期，不绑定月份。每个项目的面积、装修深度与报批窗口不同，实际日期按这张表向两端伸缩，模板本身不必改。
- 一方向锁定与带看第 1–3 周
- 01需求初步确认 第 1 周
- 02定向楼盘推荐与方案比选 第 1–2 周
- 03确定看楼方向与初访排期 第 2 周
- 二锁定意向楼盘第 2–5 周
- 04首次实地勘察，筛出意向物业 第 2–3 周
- 05使用方与决策人二次勘察 第 3–4 周
- 06签署《独家委托书》里程碑 第 4 周
- 07财务与环境条件复核，锁定楼盘 第 4 周
- 三谈判与签约第 5–8 周
- 08出具《租赁条件意向书》 第 5 周
- 09双方确认商务条件，支付意向金 第 5–6 周
- 10合同谈定、签章并支付押金里程碑 第 6–7 周
- 四装修与入驻第 4–15 周
- 11室内设计与方案确认可与谈判并行 第 4–5 周
- 12物业手续与消防报批 第 6–7 周
- 13进场装修与竣工验收 第 8–13 周
- 14原址复原、搬迁与正式入驻里程碑 第 14–15 周
为什么是这六步Why These Six
六步的顺序不是行业惯例的复述，而是按「不可逆程度」排的：越往后，改动的代价越高。需求清单改一次只是重新筛选；合同签完再改条款，要付的是违约金。
所以前三步（需求、研判、考察）留的时间应当宽裕，把不确定项在现场核完；后三步（意向、合同、装修）则是把已确认的条件固定成文本与排期。
急于跳过前三步直接谈价，通常会在合同或装修阶段补回来，代价更高。
企业方不承担居间费用：佣金由业主支付，这一条写进合同。因此顾问的立场是按需求筛选，不以成交速度为目标。
第一步从需求清单开始。
说清人数、预算、区域与入驻时间，顾问按条件筛选，不以房源数量充数。