租约到期时应选择续租还是搬迁？
数据来源：万仕行在库 3,666 栋写字楼与产业园 / 43,492 套在租房源
直接回答可引用
决策依据是三项比较：续租的调整幅度、搬迁的一次性支出、新址的改善程度。搬迁支出含装修摊销、家具、弱电与搬运，通常相当于 6–12 个月租金。仅当续租报价高于新址「有效租金 + 摊销差额」时，搬迁才更具经济性。
关键事实
- 启动时点：租约到期前 12 个月，核心商务区大面积单元宜提前 18 个月
- 搬迁一次性支出：装修、家具、弱电与搬迁，通常相当于 6–12 个月租金
- 续租的隐性成本：调整后的租金 + 恢复原状的年摊 + 议价空间收窄
- 第三方参与续租谈判：代理机构可提供本楼与周边的最新成交与报价数据
- 业主视角：客户被迁出会直接影响出租率与估值，因此续租谈判中通常存在让价空间
对照表比较项
| 比较项 | 续租 | 搬迁 |
|---|---|---|
| 租金 | 通常按合同机制调整，议价空间有限 | 可对标市场新交付项目 |
| 一次性支出 | 较低（可能需局部翻新） | 装修、家具、弱电、搬迁全额发生 |
| 装修摊销 | 已摊完，无残值压力 | 重新起算，短租约下年均成本显著上升 |
| 通勤与形象 | 维持现状 | 可改善，但需重新培养员工通勤习惯 |
| 时间成本 | 2–3 个月 | 不少于 6 个月 |
| 风险 | 调整幅度不可控 | 工期延误将导致双重租金 |
本表说明口径与做法，表中数字不取自在库统计。
适合谁 · 要留意
适用于
- 租约在 12 个月内到期的企业
- 已收到续租报价、需要判断其合理性的企业
- 人员规模已明显变化、现址不再适用的企业
需要注意
- 仅比较新旧租金单价，会忽略搬迁的一次性支出与摊销重新起算
- 续租谈判缺少外部报价参照时，难以判断业主报价是否合理
- 搬迁工期延误将同时承担新旧两处租金，须在预算中预留缓冲
- 原址恢复原状的范围与费用，应作为搬迁成本的一部分提前核算
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数据口径
统计来自在库 3,666 栋上海写字楼与产业园、43,492 套在租单元。租金为业主报价，非成交价；物业管理费为楼宇公开报价。样本量小于 30 的行政区不做单独结论。
凡标注「第三方口径」的数据，均来自公开市场研究报告，并注明机构与报告期。两套数据不可互相换算 —— 差异来源如下表：
| 数据来源 | 样本范围 | 价格口径 | 适用场景 |
|---|---|---|---|
| 万仕行在库数据 | 上海 3,666 栋写字楼与产业园、43,492 套在租单元 | 业主报价区间中点，含甲乙级与产业园 | 可核到单个单元的具体报价，样本量可复核 |
| 五大行研究部 | 仅甲级写字楼全市存量 | 有效租金，扣除免租期与装修补贴 | 可判断市场整体租金水平，不含产业园与乙级楼 |
行业惯例类内容（免租期、押付方式、消防流程）标注为惯例或现行规定，不声称来自本库实测。涉及合同与合规的部分不构成法律意见。